2022년부터 달라지는 DSR, 완전 쉽게 이해하기!

안녕하세요,
오늘은 2022년부터 달라지는 DSR에 대해 포스팅해보겠습니다.

신문에도 많이 보도 되었는데 DSR는 대출을 받을때는 매우 중요한 개념이지만 평소에는 그 존재조차 알 필요 없는 용어입니다.
신용점수가 높으면 좋긴 좋은 것 같은데 평소에는 막상 써먹을 데가 없는것 처럼요.

DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻합니다. Debt Service Ratio의 약자입니다.
내 소득 대비 부채가 과다해지지 않도록 내가 갚아야 하는 금액을 내 소득의 일정비율 이하로 제한하는 제도를 의미합니다.
따라서 반대로 내 소득금액을 가지고 내가 받을 수 있는 총 대출 금액도 계산할 수 있습니다.

 

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DSR의 계산공식은 많이 나와있지만, 쉽게 이해할 수 있도록 풀어쓰면 다음과 같습니다.
(원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

신용대출과 같이 이자만 내는 대출의 경우 원금 상환이 없기 때문에 일년치 내는 금액을 다 더해도 내 소득대비 비중이 적고, 주택 대출이나 오토론, 현금서비스 등과 같이 원금을 같이 갚는 방식은 연간 합산 금액이 급증하기 때문에 소득에서 차지하는 비중이 커지게 됩니다.
특히 고액의 주택 담보 대출을 받거나 상환 기간이 짧은 원리금 상환 대출을 받으면 그 비중이 더 커지게 됩니다.
그러나 전세 대출이나 서민 금융과 같이 정책적으로 DSR 산출에서 제외하는 대출도 있기 때문에 DSR 산출은 정확한 상담이 필요합니다.

차주별 단위이기 때문에 보통은 대출을 받는 개인 기준으로 계산을 하지만 한도가 부족하거나 공동 차주인 경우 배우자의 소득과 대출금액을 합산해서 계산하는 경우도 있습니다.

문제는 가계부채 증가에 대한 대책으로 정부에서 이 DSR 비율을 점점 줄이고 있다는것입니다.

위의 표는 원래 2021년 7월에 발표한 가계부채 관리 방안에 포함된 내용으로 DSR강화 2단계를 조기 시행한다는 내용입니다.
1단계는 이미 시행중이고 1단계 플러스 2단계를 추가 시행하게 됩니다.
규제의 골자는 'DSR 비율 40%'를 적용하는 대상을 늘리는 것으로, 총 대출액이 2억원을 초과하는 경우 그 대상이 됩니다.
예전에도 DSR 비율 적용이 없었던 것은 아니지만 규제라고 할 정도의 타이트한 비율은 아니었기에 주택담보대출을 받고자 할 때 소득이 아주 많지 않아도 대상 주택의 담보대출 안에서 대출 신청이 가능한 경우가 많았습니다.

하지만 금번 규제를 계기로 단순히 주택 가격 곱하기 지역별 LTV를 해서는 나의 대출 금액을 알기가 어려워졌습니다.
저번 DSR관련 규제 1단계 때는 규제지역의 6억 초과 주택 또는 신용대출 1억원 초과자만을 기준으로 DSR 40%를 적용했지만 요번에는 1단계 받고 총 대출 2억원 초과가 그 대상이니까요.
요즘 주택대출 대부분 2억원 넘잖아요...? 집값이 너무 올라서요.

대출을 받을 수 있는 한도가 얼마나 줄어들지는 개인 소득별로 다르겠지만, 과거 기준 대로 받았던 대출액에서 3~4천만원 정도만 빠져도 자금 조달이 미궁에 빠지게 될 수가 있습니다. 요즘은 신용 대출도 한도가 잘 안나오니까요.
신문기사에 집 값이 하락하고 있다는 내용이 많지만 원체 소득 상승 폭 대비 오른 폭이 크다보니 대출의 힘을 (아주 많이) 빌리지 않고서는 내집 마련이 힘든 실정입니다.

올초에 2단계 시행 관련 보도가 많이 됐었는데, 문제는 3단계도 같이 당겨져서 올해 7월 실시입니다.
이게 더 문제겠네요.
총 대출 1억원 초과 기준으로 DSR 40% 적용입니다.

디딤돌이나 기금쪽은 아직 기준 강화 발표가 없는 것으로 봐서 기금대출 대상이 되는 주택의 가격이 더 오를 수도 있겠네요.

이제는 대출 풀로 땡겨 내집마련하고... 하는 건 역사속으로 사라질 지도 모르겠습니다.

감사합니다.